🏠 [집단대출] 3편 - 아파트집단대출 : 중도금대출 보증기관 / 상환방법 / 한도 / 장점

 

 

아파트 청약에 당첨돼 분양계약을 체결하고 나면 자금 계획을 세우는 데 있어 가장 먼저 챙겨야 할 항목이 바로 중도금대출이다. 계약금은 계약 당일 납부하면 끝이지만, 중도금은 통상 3~6회에 걸쳐 납부하게 되며, 그 금액도 계약금(일반적으로 분양가의 10%)에 비해 훨씬 큰 법(일반적으로 분양가의 60%).

 

현실적으로 이렇게 큰 금액인 중도금을 순수하게 본인 자금으로 턱 하니 지출 할 수 있는 사람은 거의 없을 거다. 그렇기에 중도금을 마련하는 가장 일반적인 방법이 바로 ‘중도금 집단대출’을 활용하는 것.

 

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✅ 중도금대출과 보증기관

 

앞선 포스팅에서 중도금/집단대출에 대해 가볍게 알아봤듯이, 시공사가 은행과 협약하여 금리, 대출 시기 등을 사전에 정해놓고 은행은 보증기관이 발급해준 '보증서'를 담보로 하여 각 수분양자에게 대출을 시행해 주는 구조이다.

 

즉, 보증기관이 개입하여 대출의 안전성을 보장하는 '보증서 담보 대출'이며, 일반적으로 HUG(주택도시보증공사) 혹은 HF(한국주택금융공사)가 보증서 발급의 역할을 맡는다(전세자금대출 시 알아보았던 SGI 서울보증은 중도금대출 보증 담당하지 않음).

 

한 가지 알아두어야 할 것은, 중도금 집단대출을 어떤 보증기관의 보증서를 담보로서 실행하든 간에 '보증기관 통합관리'란 제도의 영향을 받는다는 것. HUG와 HF의 중도금보증 이용 건수를 합산하여 세대당 최대 2건 이내까지만 취급(발급) 가능하다. 만약 보증대상목적물(=분양물건지)이 투기지역에 위치해있고, 입주자모집공고일이 투기지역 지정일 이후인 경우엔 최대 1건으로 보증서 발급이 제한된다는 점도 주의하자.

 

 

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✅ 중도금대출 상환방식

중도금 집단대출은 대부분 대출 기간 동안에는 이자만 납부하고, 원금은 만기 시(입주시점)에 한 번에 상환하는 '만기 일시상환' 방식으로 진행된다.  

 

하지만 원래 차수마다 내야하는 이자를 어떻게 납부하느냐는 또 아래와 같이 나뉠 수 있는데,

• 시공사가 이자를 100% 대납해주는 경우(= 수분양자는 무이자로 대출받을 수 있는 것)
• 시공사가 이자를 대신 선납하고, 중도금대출 만기(=보통 잔금대출 시행시) 때 후청구 하는 경우
• 수분양자가 직접 이자를 지불하는 경우

이러한 이자 납부 방식은 '입주자모집공고문'에 이미 다 명시 되어있으니, 글씨 작아서 읽기 싫다고 그냥 넘기지 말고 꼼꼼하게 공고문을 살펴봐야겠죠?

 

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✅ 중도금대출 한도

 

물론 케이스에 따라 대출 한도가 상이할 수도 있지만, 가장 기본적인 중도금대출의 대출한도는 아래와 같다.

 

우선 무주택자인 경우엔,

• 규제지역('25.7월 기준 강남구/서초구/송파구/용산구) : LTV 최대 50% 적용 (= 분양가의 50%까지)
• 비규제지역 : LTV 최대 70% 적용 

 

한편 유주택자의 경우엔 대출 한도가 제한을 받아 아래와 같이 낮아진다.

• 규제지역('25.7월 기준 강남구/서초구/송파구/용산구) : LTV 최대 30% 적용 
• 비규제지역 : LTV 최대 60% 적용

 

예를 들어, 현재 보유주택이 없는 상태에서 분양가 10억 원의 아파트 청약에 당첨되었고 중도금은 60%인 6억을 6차에 걸쳐 납부해야 한다고 가정해 보자. 해당 아파트가 용산에 위치했다면 중도금 대출은 5억까지만 나와 5차 중도금 납부까진 대출로 충당이 가능하지만, 마지막 6차 납부 땐 내 돈 1억이 있어야 하는 것. 

 

반면, 해당 아파트가 강서구 같은 비규제지역에 있다면 중도금 60% 모두 내 돈 없이도 은행에서 대출을 받아 낼 수 있는 것이다.

 

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✅ 중도금대출을 받는게 유리할까?

 

만약 중도금 집단대출 없이도 내가 중도금을 납부할 수 있는 상황이거나, 혹은 신용대출로 일부 대출만 받아서 중도금을 마련할 수 있다면 '굳이 이 집단대출을 다 받아야 할까?'라는 생각이 들 수 있다. 하지만 웬만하면 중도금 집단대출을 받는 것이 유리한 몇 가지 이유들!

 

• 상대적으로 낮은 금리 조건 : 물론 100% 집단대출 금리가 낮다라고 확언할 수는 없다. 하지만 아무래도 시공사가 여러 은행과의 협상을 통해 가장 좋은 조건을 제시한 은행을 선정한 것이기 때문에, 개인 대출보다 낮은 금리의 좋은 조건으로 대출을 받을 확률이 크겠죠?

 

• 분양권 판매에서의 우위 : 청약되어 내가 입주하려했어도, 중간에 불가피한 상황들이 생겨 분양권을 매도해야 하는 상황이 발생할 수도 있다. 나는 돈이 있어서 집단대출을 안 받고 중도금을 냈지만, 이런 상태에서 분양권을 매도하려면 매수자 입장에선 '계약금  + 현재까지 납부한 중도금 + 프리미엄'을 모두 내야해 너무 큰돈이 필요하게 된다. 중도금대출을 받은 타 분양권보다 필요 현금이 많기 때문에, 매수가자 입장에선 매력도가 많이 떨어지게 된다.

 

• DSR(총부채원리금상환비율) 규제 예외적용 : 현재 총액 기준 1억원 이상의 개인대출은 모두 DSR 규제를 적용받지만, 중도금대출은 예외로 적용되어 내가 기존 대출을 많이 갖고있어도 이와 상관없이 대출을 받을 수 있다.

 

• 신용등급 영향도 낮음 : 개인이 직접 은행에서 대출을 받을 시 내 신용등급에 따라 한도와 금리 등이 영향을 받지만, 중도금집단대출은 '보증서 담보' 대출이기 때문에 신용등급이 낮은 사람도 대출을 쉽게 받을 수 있다.

 

이 외에도 꽤나 긴 시간동안 원금상환 없이 이자만 지불하면 되기 때문에, 그 기간 동안 목돈을 만들거나 다른 곳에 활용할 수 있는 것도 큰 장점이라 할 수 있겠다.

 

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✅ 마무리하며

 

중도금대출은 입주자가 자율적으로 조건을 고를 수 없는 구조인만큼, 사전에 입주자공고문에 제시되어 있는 협약 은행, 금리, 이자 납부 방식 등의 항목들을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.

 

또한 단순히 내가 대출에 동의하면 정해진 날짜에 자동으로 실행되는 대출 실행 방식의 용이성 이외에도, 다양한 장점들이 많이 있으니 개개인의 상황을 잘 파악하여 중도금집단대출 사용 여부를 판단하시길!

 

그럼 이만, 오늘의 돈공부도 끝 😊